10月刚开始，正是楼市传统“金九银十”的旺季，很多人跃跃欲试，想借此机会置办一套心仪的房子，可看来看去，总是不得要领。

一方面，是买房的难度越来越高，不再是随便买就能升值的时代了。

比如，同样在一个城市，有的房子涨势如虹，沾着一点概念就翻倍一样往上窜，有的房子看起来没问题，因为地段、交通、配套等原因，房价就是纹丝不动，买了之后还要担惊受怕，货不对板、精装变“惊装”的例子也不少。

所以，不光是一二线城市与三四线会分化，区域不同，地段不同，也会分化。

另一方面，是2019年10月份的特殊性。

今年的金九银十格外不同，从5月底开始，人民日报与经济日报两大媒体同时发声，地产政策严调控再次确认。2019年棚改总计划套数仅为285万套，较2018年实际棚改套数588万套减少超过一半。

债券、信托、前融、各类ABS（物业费ABS、供应链ABS、购房尾款ABS等）、开发贷等房企几乎全部融资工具均遭受到紧调控，各大房企也开始逐步调整发展战略，融创、富力等大中规模房企在2019年中期业绩会上也纷纷表示：原则上停止拿地。

限购、限售、限贷不提，修改土拍规则，增加租赁房体量，推进旧改等创新性措施层出不穷。

所以，今年十月份买房，难度会更大，需要购房者做足功课才行。

今天，我们就从这些方面入手，10月买房逛售楼部，有5个细节要仔细“盘问”。九月下旬跟一个本地业内人士聊天，他就重点说了这些问题，不少人都忽略了。

第一，注意沙盘的比例和尺寸。

进售楼部第一刻起，肯定会先看见项目的沙盘，这也是重中之重，有利于了解整个小区的结构。

作为按照楼盘的规划设计出一定比例的竣工样式模型，购房者实地查看的时候，首先要确认是否根据实际规划制作出来的，同时还要确认沙盘的比例尺寸，这样可以方便推算出小区的实际尺寸及楼间距等数值。

这个时候不要听置业顾问在旁边夸的天花乱坠，什么花园、游泳池、喷泉之类的，先拍照留存，各个角度都不放过，再去施工现场查看，看小区内预留道路、配套建设是不是按照沙盘所展示的比例来做的。

第二，观察绿化面积。

近年来有很多业主与开发商之间的纠纷，很多都是以“绿地被侵占”为争议焦点。

房地产商通常在广告中使用绿化率一词，其实，这是个不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

所以，观察绿化面积，要认准绿地率，在最后签订购房合同的时候，也可以将开发商承诺的具体的绿化面积与绿化规划分布等细节写入合同。

第三，对居住者不利的生活设施。

这种情况非常典型，业内朋友跟我聊的时候，也说了这一点，当地城市的规划，超出了开发商之前的预期，只要有不利于居民生活的设施要建造，业主们都会非常不满。

比如噪音嘈杂有公用设施的地方。工厂、火车轨道附近，比如大型医院、火葬场、监狱周边的房子，比如化工厂、变电站、高压电塔、菜市场、垃圾场等。

但是，很多人买房存在跟风的情况，以上的举例中，并非所有的设施都不利于生活。

比如汽车站和火车站，有人觉得人流嘈杂，三教九流都有，但最近这些年，往往是火车站、汽车站周边，成为新城区房价的高点，比如医院和菜市场，有人觉得晦气，有人觉得吵闹，可就医距离大幅缩短，生活便利是看得见摸得着的，而且，这种闹市区的医院和菜市场，周边租金往往要比其他区域高一大截。

第四，看小区的楼间距。

楼间距是关系到房屋的光线、隐私和通风的重要因素，所以许多楼盘在沙盘制作时，会故意将建筑之间的楼间距做大，给人一种很宽敞开阔的感觉。

楼间距如果太小，对面楼就可以看到自己家里的情况，个人隐私容易泄露，并且楼与楼距离太近，隔音也不好，对面楼的电视的声音、门铃声、甚至吵架的声音都能清晰的听到。

楼间距大，购房者能够享受更完整的景观，对视问题迎刃而解，保证了日照时间，有利于楼宇间的自然通风。

这一点其实并不难观察，就算沙盘上做了手脚，去小区里转一圈，远远一看就能体会得到，如果存在明显的不一致，说明这家开发商有猫腻，并不值得信任。

第五，开盘的是哪几栋楼，户型如何。

去售楼部逛，一定不要走马观花，一脸懵的进去，听置业顾问吹了半天牛，又一脸懵的出来。

很多楼盘的规模比较大，所以工期跨度也很长，开发商就会分批次售卖房屋，这样也可以早一些回笼资金，预售证也是分批次获得的，因此在看房沙盘时，一定要明确最近一次开盘将要出售的区域。

一定要做到有的放矢，知道这次是哪些楼栋开盘，是洋房还是高层？一梯几户？去化情况如何？还剩多少套？销控表是不是真实，除了观察置业顾问的说辞以外，还需要自己多长个心眼去观察。

在最后，笔者想强调一点。

2019年的十月份，注定会成为楼市的一个重要转折关口，房贷利率参考LPR机制落地，利率折扣以后就没有了，房企回款压力在四季度会达到最大，10月份的特价房会密集出现。

此时，对购房者来说，一定要摆正心态，买房不是为了赚快钱，而是不让自己的积蓄打水漂，一套房子透支了几代人的财富，逛售楼部没有什么技巧可言，多看，多听，少说话，多了解，多做功课，练就一双火眼金睛，才能买到心仪的房子。